Pour réaliser un investissement immobilier en France à l’aide d’un prêt immobilier, que vous ayez le statut d’expatrié ou que vous soyez simplement non-résident, il est nécessaire de préparer votre projet en anticipant quelques étapes fondamentales. Voici notre checklist pour vous aider à bien penser à tous les aspects de votre dossier en amont de votre demande de financement et maximiser ainsi les chances de réussite de votre projet.
L’estimation de votre capacité d’emprunt
Dès la phase de recherche de votre bien immobilier pensez à contacter un courtier en crédit immobilier qui a l’habitude de financer les non-résidents. En effet, un spécialiste comme Carte Financement, vous aidera à estimer votre capacité d’emprunt après une première analyse de votre dossier. A l’issu de cette prise de contact, vous serez en mesure de savoir si vous pouvez obtenir un financement, et pour quel montant, ou bien s’il est souhaitable d’attendre quelques mois afin d’être en mesure de présenter des comptes sains à un établissement bancaire et/ou de constituer davantage d’apport pour financer votre projet.
Pour estimer cette capacité d’emprunt, un calcul sera effectué afin de déterminer votre taux d’endettement. Pour obtenir ce taux il faut effectuer la somme de vos charges et la diviser par votre revenu net avant impôt et votre éventuel revenu foncier pondéré à 80 %. Bien qu’il s’agisse bien souvent du cas par cas, le taux d’endettement d’un non-résident souhaitant souscrire à un crédit immobilier en France ne doit en général pas dépasser 35 à 39 %.
La tenue de vos comptes
Lors de la constitution de votre dossier, il vous sera nécessaire de présenter les relevés bancaires de tous les pays dans lesquels vous détenez des comptes. Les banquiers analyseront en détails les versements ou les prélèvements sur ces derniers. Il est donc important d’éviter les incidents bancaires (découverts…), et de veiller à ce qu’aucun dépôt d’espèces (ou de retrait d’une somme conséquente) et de virement de tiers non justifié n’apparaisse dans les mois précédents votre demande de prêt.
Votre apport financier
En tant que non-résident, dans la quasi-totalité des cas, vous devrez être en mesure d’apporter une somme équivalente à 15 à 30 % du montant total du projet (hors frais de notaire) selon les cas. Sachez qu’il est indispensable de pouvoir justifier l’origine de cet apport. S’il provient de votre épargne personnelle constituée grâce à votre salaire, la banque remontera parfois jusqu’à 12 mois en arrière dans vos relevés de compte pour s’assurer de l’origine des fonds.
S’il a été constitué grâce à des dons familiaux, pensez à compléter en amont de votre demande un bulletin Cerfa de déclaration de don manuel enregistré auprès du service des impôts. Cet élément peut être bloquant pour l’avancée du dossier.
L’origine de l’apport est importante tout comme sa capacité à être transféré du pays dans lequel ce dernier a été constitué en direction de la France, dans le cas où cette somme d’argent est disponible à l’étranger. Il existe en effet des pays comme l’Algérie ou la Chine, imposant un contrôle des changes qui contrôle les mouvements sortants de devises locales.
Les pièces justificatives
Cette étape bien souvent négligée est pourtant indispensable et peut être chronophage sauf si vous l’anticipez. Là aussi, l’aide d’un courtier en crédit spécialisé sur les non-résidents est précieuse. En vous dressant la liste complète des documents attendus (selon votre profil, projet, et pays de résidence) selon les banques qu’il consultera, il vous fera gagner un temps précieux en évitant les allers-retours inutiles.
Au-delà des justificatifs d’identité et de domicile de base, il est nécessaire de pouvoir présenter l’ensemble des justificatifs liés à votre patrimoine (taxe foncière si vous détenez des biens immobiliers en France par exemple). Il est possible qu’une banque refuse d’étudier plus sérieusement votre dossier si ces documents n’apparaissent pas dans votre dossier.
Faites également attention à la forme, les documents fournis doivent être scannés de façon professionnelle afin qu’ils soient lisibles. Si toutefois vos documents sont dans une autre langue que le français ou l’anglais, des traductions seront nécessaires. Un courtier en crédit pourra vous mettre en relation avec un organisme de traduction habitué à traduire ce type de documents administratif.
Un dossier parfaitement complet vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un financement !
La typologie du bien immobilier que vous souhaitez acquérir
Il est important en tant que non résident de valider la typologie du projet immobilier dans lequel vous envisagez d’investir. En effet, selon le projet les financements ne seront pas forcément les mêmes, certains projets n’auront peu voire quasiment pas de solutions d’où l’importance de valider cela en amont.
C’est le cas des projets de :
- construction seule
- biens nécessitant le financement d’une grosse enveloppe de travaux
- gîtes qui mélangent activité professionnelle et prêt patrimonial
- local commercial ou de bureaux qui nécessitent un apport plus conséquent que les projets résidentiels
- châteaux ou manoirs qui engendrent des frais d’entretien lourds et limitent la prise de garantie des banques car il s’agit d’un bien moins liquide à la revente en cas de défaut de paiement de l’emprunteur
Vous souhaitez financer un projet immobilier en France ? Contactez :
11, rue Jean Mermoz
75008 Paris
+33 (0)1 53 24 14 40
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