Avec un prix moyen de 2 800 euros le m2, la capitale allemande est une des villes les plus attractives d’Europe.
Sans difficulté, Berlin conserve un taux de propriétaires très faible (moins de 20 %), pour des raisons culturelles et économiques, louer étant souvent plus intéressant qu’acheter. En effet, les loyers sont eux aussi très bas, de l’ordre de 8 à 9 € le m2 en moyenne. Et même dans les quartiers les plus recherchés, ils dépassent rarement 13 ou 14 €.
Cependant, vous ne pourrez pas forcément appliquer ce montant maximum, car les loyers sont réglementés. “Si vous achetez un bien déjà loué, même à un tarif très décoté, vous ne pourrez pas augmenter le loyer de plus de 15 % tous les trois ans”, explique un agent immobilier.
D’où des rentabilités modestes, entre 3 et 4 % brut, une fois les frais et les charges déduites. Ces frais sont en effet relativement élevés, près de 8 % pour ce qui correspond à nos “frais de notaire” et autour de 7 % de frais d’agence non négociables. Quant aux charges, de l’ordre de 3 à 4 € le m2 par mois, les deux tiers pourront être refacturés au locataire.
Quelle que soit la solution retenue, la fiscalité est très attractive, grâce à la possibilité d’amortir 2 % à 2,5 % du prix du bien hors foncier pendant quarante ou cinquante ans, ce qui abaisse le montant du revenu imposable en Allemagne. Ainsi “pour un appartement de 150 000 euros, vous pourrez déduire 3 375 € par an, si vous achetez à crédit et déduisez les intérêts d’emprunt, votre revenu imposable peut même être complètement annulé”.
Quels quartiers choisir ? Il est préférable d’éviter les secteurs déjà établis tels que Mitte, Kreuzberg, Schöneberg et Charlottenburg, où les prix oscillent autour de 4 000 € le m2.
Le potentiel de hausse est plus important dans des quartiers comme Moabit, Neukölln ou Wedding, plus populaires, mais en pleine mutation. Friedrichshain est également un bon compromis.
Ne cherchez pas à gérer votre bien à distance. Le plus simple est de le confier à une agence locale. Car la grande majorité des Berlinois passe par un professionnel pour trouver une location. Le locataire trouvé, vous êtes a priori tranquille : “Il n’y a quasiment pas d’impayé, assure un professionnel, sans doute du fait de la modicité des loyers, mais aussi d’une autre mentalité”.
