Vous possédez un petit logement en France et vous voulez le louer ? Ou bien vous vous apprêtez à louer ou à acheter une chambre pour votre enfant et certaines offres vous surprennent ? Savez-vous quelle doit être sa surface minimum ?
Un décret du 30 janvier 2002 (article 4) impose une pièce principale d’une surface habitable de 9 m2 minimum, avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m3. Ces normes sont différentes du métrage Carrez, qui retient les surfaces au-delà de 1,80 m sous plafond.
Attention, les normes se superposent ! Il faut aussi compter avec le règlement sanitaire départemental qui fixe des superficies, volumes et hauteurs sous plafond. Ce qui fait qu’un logement « décent » peut être déclaré « inhabitable » par arrêté préfectoral. Le bailleur doit alors rembourser les loyers perçus et reloger l’occupant.
Avant d’investir dans une très petite surface, ces vérifications s’imposent donc. Votre notaire vous y aidera. D’autant que la superficie n’est qu’un critère d’habitabilité parmi d’autres : équipement, éclairage naturel, accès, sont aussi à prendre en compte.
Peut-on habiter soi-même un logement d’une surface inférieure à 9 m2 ? Mini pied-à-terre, chambre d’un enfant, étudiant ou d’une jeune fille au pair… Hors location, de tels usages ne sont pas interdits. La location touristique meublée peut être envisagée, dans le respect des réglementations locales (déclaration en mairie…).
Peut-on louer une petite surface pour un usage autre que l’habitation ? Oui, il est possible de louer entre particuliers une chambre de service ou autre petite pièce comme remise, débarras, bureau… Dans ce cas, le bail sera régi par le code civil (art. 1714 à 1751), comme pour un garage ou une place de parking.
Peut-on fixer librement le loyer d’une petite surface ? Oui, mais depuis 2012, il faut compter dans la zone A (grandes villes, Côte d’Azur…) avec la taxe Apparu qui vise à lutter contre les loyers excessifs. Sont concernés les logements loués vides ou meublés dont la superficie habitable est inférieure ou égale à 14 m2 (surface habitable dite Boutin). Le bailleur est redevable de la taxe si le loyer dépasse un seuil mensuel fixé à 41,61 € par m2 en 2015.
Peut-on louer une chambre de sa résidence principale ? C’est possible, même si l’on est locataire, avec l’accord du propriétaire, en respectant les mêmes conditions de décence et d’habitabilité. Cette solution est même encouragée par une exonération fiscale, en deçà d’un certain seuil de loyer, si la location est meublée. Là encore, votre notaire sera de bon conseil sur les aspects juridiques et fiscaux d’une telle opération.
Attention: si votre résidence fiscale est à l’étranger, vous restez néanmoins redevable d’un certain nombre de taxes et d’impôts sur cette habitation.
Pour plus d’informations : rendez-vous dans l’UFE la plus proche de chez vous.
