Comparé à d’autres types d’investissement, l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier dans un but locatif est une démarche impliquant un nombre important d’acteurs différents : agent immobilier, notaire, assureur, syndic, banque, comptable… A cela s’ajoute le fait qu’un investissement immobilier peut générer un rendement de plusieurs manières : au travers des loyers perçus mais également avec l’appréciation potentielle en capital. Comment connaitre la rentabilité réelle d’un investissement immobilier.
Diviser le montant annuel des loyers par le prix d’achat n’est pas suffisant pour connaitre la rentabilité réelle d’un investissement immobilier. Notre partenaire ENTR, plateforme spécialisée dans l’investissement immobilier, partage certains des points à considérer pour mieux calculer cette rentabilité réelle.
1. Les charges de copropriété
A titre de rappel, les charges de copropriété sont à répartir entre le propriétaire et le locataire selon un cadre juridique précis.
De façon générale, les dépenses relatives à l’utilisation de parties communes, dont profite le locataire, sont à payer par ce dernier. Il s’agit des charges locatives, dites récupérables, et le locataire paie alors une provision de charges mensuelle basée sur un budget estimé.
A l’inverse, les coûts liés à des services dont seul le propriétaire bénéficie, tel que les honoraires du syndic, ne peuvent pas être répercutés sur le locataire et restent à la charge du propriétaire.
Cette répartition des charges de copropriété signifie qu’un investisseur a deux exercices à réaliser lors du calcul de sa rentabilité.
Premièrement il faut déduire les charges non récupérables des loyers perçus d’où l’importance de surveiller les honoraires du syndic qui viennent directement réduire la rentabilité de l’investisseur.
Deuxièmement il s’agit de s’assurer que les provisions de charges versées par le locataire sur la base d’un budget estimé couvrent bien les charges actuellement payées par le propriétaire. Cet exercice de réconciliation doit avoir lieu tous les ans et peut amener au versement d’un montant de régularisation entre le propriétaire et le locataire.
2. La vacance locative
La vacance locative désigne la période de transition entre deux locataires pendant laquelle le propriétaire ne perçoit pas loyer.
En fonction du modèle de location choisi – à long terme, en saisonnier, etc. – et de la tension locative, la fréquence ainsi que la durée de cette période de vacance varient d’un marché à l’autre.
Lorsqu’un bien reste inoccupé pour 1 mois sur 1 ans, cela est équivalent à une baisse des revenus locatifs de plus de 8%. Il s’agit donc ici d’un élément majeur à prendre en considération dans le calcul de la rentabilité immobilière.
3. Les frais de gestion et de mise en location
Les propriétaires utilisant une agence pour gérer leur bien pensent naturellement à déduire les frais mensuels de gestion locative s’élevant autour de 7% à 8% des loyers.
Cependant il faut aussi prendre en compte les frais de mise en location, plus ponctuels, mais représentant jusqu’à 1 mois de loyer soit autour de 8% à 9% des loyers annuels.
4. L’appréciation en capital
Le rendement d’un investissement immobilier provient à la fois des loyers nets perçus ainsi que de l’appréciation en valeur du bien acquis.
La répartition entre ces deux sources de rendement diffère d’un marché immobilier à l’autre et dépend des conditions économiques et démographiques locales.
Le rendement locatif dans une ville A peut être élevé, grâce à une forte population étudiante par exemple, tandis que les perspectives de plus-value sont y limitées en raison d’une croissance démographique faible.
A l’inverse, le potentiel de plus-value dans une autre ville B est important en raison d’une attractivité économique important mais le rendement locatif y est limité en raison de prix immobilier élevés.
S’il est difficile d’estimer précisément à l’avance les plus-values potentielles dans le cadre de projections de rendement, il est nécessaire de refléter l’appréciation en capital lorsqu’on estime la rentabilité historique de son investissement immobilier.
Ainsi avec des prix moyens multipliés par 4 depuis 2000, on comprend mieux pourquoi Paris est considéré comme un marché attractif par nombre d’investisseurs institutionnels qui regardent au-delà de la rentabilité locative de 2.5%-3.0% dans la capitale.
5. La fiscalité
Enfin il est important de rappeler que la fiscalité applicable aux revenus locatifs est différente selon le type de location.
Les loyers provenant d’une location nue sont imposables à l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers.
Par contre les revenus provenant d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux et bénéficient d’un régime de charges déductibles plus large que les revenus fonciers.
Dans les faits, la possibilité d’amortir le bien immobilier dans le cadre d’une location meublée se traduit souvent par une imposition très faible voire nulle des revenus locatifs – ce qui un résultat difficile à atteindre pour une location nue.
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- 17 mars 2022
