De nombreux a priori circulent sur l’investissement immobilier. Comment trier le vrai du faux ? Notre partenaire ENTR, plateforme spécialisée dans l’investissement immobilier, passe en revue certaines idées reçues pour pouvoir prendre les bonnes décisions d’investissement.
1. Le loyer doit couvrir les mensualités de l’emprunt sinon l’investissement n’est pas rentable
Imaginez un appartement avec un loyer de 1 500 euros et financé avec un emprunt dont les mensualités de remboursement sont de 1 700 euros. Il n’est pas rare d’entendre alors qu’il s’agit d’un mauvais investissement puisqu’il faut dépenser 200 euros tous les mois pour payer les mensualités.
En réalité, il manque une information clé pour savoir si l’investissement est profitable : quelle est la part des intérêts dans les mensualités de remboursement de 1 700 euros ?
Prenons deux scénarios.
Dans le premier cas, les intérêts sont de 1 000 euros et le remboursement du capital emprunté est donc de 700 euros. Le loyer de 1 500 euros est suffisant pour payer les intérêts de 1 000 euros. Le montant restant de 500 euros (1 500 – 1 000) va pour rembourser le capital emprunté. Les 200 euros restants à apporter iront également pour rembourser l’emprunt.
Lors de la revente du bien, l’investisseur touche le montant de la vente moins la dette restante. Ainsi quand l’emprunt est progressivement remboursé, la part revenant à l’investisseur lors de la vente du bien augmente mécaniquement. Autrement dit, le montant mensuel de 700 euros (500 + 200) remboursant l’emprunt va retourner finalement dans la poche de l’investisseur quand le bien sera vendu. Il est important de noter ici que sur ces 700 euros, 500 euros sont payés par le locataire. En conclusion cet investissement génère effectivement 500 euros par mois pour l’investisseur.
Dans le deuxième cas, les intérêts sont de 1 650 euros et le remboursement du capital est de 50 euros. Le loyer de 1 500 euros ne suffit pas pour payer les intérêts. Sur les 200 euros apportés par l’investisseur, 150 euros iront pour payer les intérêts et seuls 50 euros remboursent le capital emprunté. A l’inverse d’un remboursement de capital, le paiement des intérêts est une dépense pour l’investisseur : il s’agit du coût de l’argent emprunté. Donc cet investissement coute effectivement 150 euros par mois pour l’investisseur.
Nous voyons ici comment pour un loyer et une mensualité donnés, la profitabilité d’un investissement peut grandement varier.
2. Les quartiers les plus chers sont les plus affectés lorsque le marché devient volatile
Paris est le marché immobilier le plus cher de France: le m2 coûte plus de 10 000 euros en moyenne avec cependant des écarts importants entre les différents arrondissements.
D’après la chambre des notaires de Paris, le prix moyen du m2 durant le 1er trimestre 2020 oscillait entre 9 000 euros/m2 dans le 19e arrondissement et 13 750 euros/m2 dans le 6e arrondissement soit un écart de 1.53x entre ces deux extrêmes.
Deux ans plus tard après une période de très forte volatilité due au COVID, comment ces prix ont-ils évolué ?
Au 1er trimestre 2022, le prix moyen dans le 6e arrondissement a augmenté à 13 820 euros/m2 tandis que le 19e arrondissement voyait son prix moyen baisser à 8 830 euros/m2. Notons au passage que tout comme en 2020, le 6e arrondissement demeure l’arrondissement le plus cher et le 19e reste le plus abordable du marché parisien. Entretemps l’écart entre ces deux extrémités a continué à croître à 1.56x.
Comment expliquer cette tendance qui peut sembler contre-intuitive ?
Dans un contexte volatile, les investisseurs vont privilégier la sécurité et favoriser les placements de type «coffre-fort» visant des quartiers reconnus avec des fondamentaux solides. Ceci joue naturellement en faveur des quartiers historiques les plus établis au détriment de quartiers plus récents.
3. Mieux vaut emprunter sur 10 ans que sur 20 ans pour payer moins d’intérêts
Sachant que les intérêts sont une charge nette pour l’investisseur, il est judicieux de chercher à les minimiser pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier. Dans cette optique, il est parfois conseillé d’emprunter sur une période plus courte pour diminuer le montant cumulé des intérêts à payer et bénéficier d’un taux d’emprunt plus faible avec la banque.
Cependant emprunter sur une courte durée signifie des mensualités plus importantes présentant ainsi deux inconvénients majeurs.
Le premier, et le plus évident, est la tension créée sur la liquidité de l’investisseur qui chaque mois doit s’assurer de pouvoir payer les mensualités. Avec les taux actuels, à montant d’emprunt égal, les mensualités pour un emprunt à 10 ans sont au moins deux fois plus importantes que celles pour un emprunt à 25 ans.
Le deuxième point concerne la capacité d’emprunt. En effet, les banques considèrent en général, que l’ensemble des mensualités de crédit ne doivent pas dépasser plus du tiers des revenus mensuels. A montant d’emprunt égal, les mensualités sur 10 ans peuvent rapidement représenter un tiers des revenus tandis les mensualités plus faibles sur 25 ans permettent à l’investisseur de prendre un autre emprunt pour réaliser un investissement immobilier supplémentaire.
4. Les revenus locatifs sont lourdement taxés
Il est important de rappeler que la fiscalité applicable aux revenus locatifs est différente selon le type de location.
Les loyers provenant d’une location nue sont considérés comme des revenus fonciers et sont imposables à l’impôt sur le revenu avec un taux d’imposition marginale allant jusqu’à 45% pour les revenus excédant 160 336 euros.
En fonction du régime choisi – micro-foncier ou régime réel – il est possible de déduire un certain nombre de charges, notamment les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété et les travaux d’amélioration, de ces revenus fonciers afin de réduire le montant imposable.
Dans le cadre d’une location meublée, les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Ils bénéficient alors d’un régime de charges déductibles plus large que les revenus fonciers. En particulier, il est possible d’amortir une partie de la valeur du bien immobilier et de déduire ces amortissements des revenus imposables.
Dans les faits, cette possibilité offerte d’amortir le bien immobilier et de déduire ces amortissements permet d’avoir un résultat imposable très faible voire nul et donc une imposition effective minimale des revenus locatifs.
5. Il est préférable pour l’acheteur que le vendeur paie les frais d’agence
Il semble logique que le vendeur prenne à sa charge les frais d’agence – l’agent travaille à défendre les intérêts du vendeur et à vendre son bien immobilier. Il n’y a cependant aucune obligation légale en ce sens et l’acquéreur peut tout à fait être amené à régler ces frais.
C’est au moment de la signature du mandat avec l’agent immobilier que le vendeur décide de la façon dont les frais d’agence vont être réglés : soit par le vendeur, soit par l’acheteur, soit partagé entre les deux parties – ce qui est très rare.
Dans les faits, l’agent immobilier publie le prix du bien sur une base « FAI » soit Frais d’Agence Inclus. Il s’agit du montant que l’acquéreur devra s’acquitter pour acheter le bien. Si les frais d’agence sont à régler par le vendeur, celui-ci reversera le montant dû à l’agent. Si les frais sont à la charge de l’acheteur alors le montant ira directement de l’acquéreur vers l’agent.
Dans les deux cas, c’est l’acquéreur qui finalement paie soit directement ou indirectement les frais d’agence sans aucune incidence sur le montant reçu par le vendeur.
Il y a néanmoins une différence notable en ce qui concerne les frais de notaires dus par l’acquéreur.
En effet ces frais sont calculés sur la base du montant revenant au vendeur. Lorsque l’acheteur paie directement les frais d’agence, ces derniers ne sont pas soumis aux frais de notaires ce qui se traduit par des économies réelles pour l’acquéreur.
Au final en demandant à l’acquéreur de payer les frais d’agence – ce qui à première vue peut être dissuasif – le vendeur lui permet en fait d’économiser sur les frais de notaire ce qui est toujours appréciable pour la rentabilité d’un investissement immobilier.
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Pour en savoir plus :
- 13 septembre 2022
