Si l’investissement locatif apporte de multiples bénéfices, sa mise en œuvre et son suivi nécessitent non seulement des ressources non négligeables en termes de temps, connaissances et capital mais également le support de partenaires fiables tels que les agents immobiliers, les banques, les notaires….Notre partenaire ENTR, plateforme spécialisée dans l’investissement immobilier, partage certains des leviers importants à considérer si l’on veut tirer le meilleur profit d’un investissement locatif.
1. Acquérir un bien en off-market (hors marché)
Aucun secret n’est révélé en déclarant qu’il vaut mieux acheter un bien immobilier à un prix bas, cependant il est intéressant de se pencher sur les raisons de cette affirmation.
En effet, un des facteurs clés dans le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif est le prix d’acquisition. Il va déterminer :
- les coûts de transaction (frais d’agence, émoluments des notaires) à l’entrée
- la rentabilité locative durant la détention du bien
- le potentiel gain en capital à la sortie
Le prix d’achat est donc un élément incontournable à toutes les étapes de l’investissement locatif.
De plus, il s’agit du seul paramètre connu de l’investisseur avec certitude au moment de conclure son investissement locatif. Les autres facteurs de rentabilité tels que les loyers et le prix de revente ne peuvent être qu’estimés avec des marges d’erreur plus ou moins grandes.
Aussi l’accès à des biens en « off-market », avant la publication de leur mise en vente, est-il un aspect majeur pour un investisseur : face à une concurrence moindre, voire absente, l’investisseur sera en meilleure position pour négocier le prix d’acquisition avec un vendeur motivé. Naturellement en échange le vendeur exigera souvent de la certitude sur la disponibilité des fonds et une capacité à conclure la transaction rapidement.
L’accès aux biens en « off-market » requiert de construire des relations de confiance avec différents opérateurs de terrain (agents immobiliers, notaires, entrepreneurs du bâtiments, etc.) et ne peut se construire que sur la durée.
2. Prévoir la sortie dès le début
Un acheteur soucieux de la rentabilité de son investissement locatif doit toujours conserver en tête la revente finale de son bien.
Il est donc important de s’assurer de la liquidité de l’investissement locatif : un bien liquide peut être vendu rapidement sans décote significative que le marché soit haussier ou baissier.
La liquidité d’un bien est déterminée par plusieurs facteurs tels que son emplacement, son étage, son agencement, son prix mais également sa consommation énergétique.
Parmi les critères, il faut donc faire attention aux biens « coup de cœur » atypiques ou encore en rez-de-chaussée qui, dans un marché haussier, peuvent présenter une légère décote attractive mais nécessitent une forte baisse des prix pour attirer des repreneurs quand le marché se retourne.
3. Repositionner votre bien grâce aux rénovations
Sauf à acheter un bien entièrement remis à neuf au prix fort, il est largement préférable de profiter du changement de propriétaire pour effectuer quelques travaux sur le bien nouvellement acquis.
Même des rénovations mineures telles qu’un rafraîchissement des peintures ou un changement d’évier peuvent suffire souvent à repositionner le bien en vue de sa mise en location.
Il s’agit pour un budget donné de savoir identifier quels travaux vont mettre au mieux en valeur le bien aux yeux des locataires et ainsi permettre un loyer orienté à la hausse.
Au-delà du budget alloué pour les travaux, le temps dédié à ces rénovations représente aussi du manque à gagner en termes de loyer. Il s’agit donc de le minimiser et d’avoir différentes possibilités de trouver un locataire qui puisse louer le bien dès la fin des travaux.
Un contrôle strict des coûts et des délais avec des entrepreneurs de confiance est nécessaire afin de pleinement bénéficier de l’impact des travaux sur la rentabilité locative.
4. Connaitre les différents régimes locatifs et leur fiscalité
Les différents régimes locatifs peuvent se diviser en deux grandes catégories :
- Location de résidence principale soumise à la loi du 6 Juillet 1989
- Location de résidence secondaire selon des contrats de bail régis par le code civil
La location de résidence secondaire sous le code civil est à privilégier car elle permet une grande flexibilité concernant la durée de location et le montant des loyers fixés librement entre les parties.
A cela s’ajoute la question de savoir s’il s’agit d’une location meublée ou nue qui va influer sur le traitement fiscal des revenus locatifs.
En effet les loyers provenant d’une location nue sont imposables à l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers. Par contre les revenus provenant d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux.
Ici il faudra étudier la situation personnelle de chaque investisseur afin d’identifier le traitement fiscal qui lui offrira le plus d’avantages.
5. Optimiser la sortie de votre investissement
La vente du bien marque la dernière étape de l’investissement locatif et mérite une attention toute particulière afin de maximiser la plus-value de sortie.
Avant de commencer la mise en vente, il est recommandé de mettre en valeur le bien au travers de simples travaux de rafraîchissements et une décoration neutre. Cette approche appelée « home staging » vise deux objectifs :
- permettre à des acheteurs de facilement se projeter dans le bien
- réduire la fourchette de négociation des prix car l’acheteur n’aura plus de travaux à effectuer plus tard
La connaissance d’entrepreneurs de confiance facilitera la réalisation d’un home staging pour un coût et dans des délais raisonnables.
Ainsi l’optimisation de la rentabilité locative se joue à toutes les étapes de l’investissement. Elle requiert des compétences et des contacts multiples et variés souvent difficiles à avoir pour un seul individu qui peut alors décider de s’orienter vers des professionnels pour l’assister dans le développement de son patrimoine immobilier.
Article rédigé par notre partenaire ENTR
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- 10 janvier 2022
