Pendant longtemps, le diagnostic de performance énergétique (DPE) était perçu comme un document technique secondaire. Dans la pratique, il influençait très peu la décision d’achat. La plupart des annonces immobilières mentionnaient simplement « DPE en cours » ou « DPE vierge », ce qui est aujourd’hui strictement interdit.
Depuis la réforme du DPE entrée en vigueur en août 2022, la performance énergétique d’un logement est devenue un critère majeur d’analyse pour les acquéreurs. Elle influence désormais directement la valeur d’un bien, mais également sa liquidité sur le marché.
Pour les Français de l’étranger qui possèdent un appartement à Paris, ou qui envisagent d’en acquérir un dans les prochains mois, comprendre l’impact du DPE est devenu essentiel.
Un critère désormais intégré par les acquéreurs
Dans la grande majorité des transactions parisiennes, le DPE fait aujourd’hui partie des premiers éléments analysés par les acheteurs.
Au-delà de l’adresse et des qualités intrinsèques recherchées dans un appartement parisien, 3 paramètres sont désormais examinés avec une attention particulière :
- la surface loi Carrez
- les travaux éventuels et leur coût estimé
- la note du DPE, actuelle ou potentielle après rénovation, afin d’anticiper la capacité future à louer ou revendre le bien
Un appartement très bien situé mais classé F ou G suscitera ainsi davantage de négociation qu’un bien comparable bénéficiant d’une meilleure performance énergétique.
À l’inverse, un logement classé B, très rare à Paris, ou C et D, plus fréquents après rénovation, inspire généralement davantage de confiance aux acquéreurs.
Quel impact concret sur les prix à Paris ?
Dans la pratique, l’impact du DPE varie selon la performance énergétique du logement.
Classe A à D : impact généralement neutre sur la valeur du bien.
Classe E : impact modéré sur la valeur avec une négociation souvent intégrée par les acquéreurs.
Classe F : décote généralement comprise entre 5 % et 10 %, ce qui constitue un frein pour une partie du marché.
Classe G : décote pouvant atteindre 10 % à 20 %, avec un effet plus marqué sur la liquidité du bien.
Ces ordres de grandeur restent bien entendu dépendants d’autres facteurs pouvant compenser un DPE défavorable : la localisation précise, l’étage, la luminosité, la qualité de l’immeuble ou encore le potentiel après rénovation.
À Paris, certains appartements haussmanniens conservent par exemple une forte attractivité malgré un DPE médiocre, en raison d’une adresse recherchée, d’un étage élevé, d’une belle luminosité ou encore de la qualité architecturale de l’immeuble.
Une question importante pour les propriétaires expatriés
Pour les Français installés à l’étranger, le nouveau DPE mène souvent à une question : faut-il vendre, rénover ou conserver le bien ?
La première question à se poser concerne la situation locative du logement.
Si l’appartement est actuellement vide, il n’y a généralement pas d’urgence particulière. La décision dépend alors de vos arbitrages patrimoniaux.
Si le bien est loué et classé entre A et D, l’impact sur la valeur reste neutre/voire favorable et la vente peut être envisagée dans de bonnes conditions de marché.
Pour un appartement classé E, une négociation est souvent anticipée par les acquéreurs, mais la liquidité du bien reste généralement satisfaisante.
En revanche, si le logement est classé F ou G, la réglementation énergétique risque progressivement de limiter sa mise en location. Un arbitrage peut alors être nécessaire entre la réalisation de travaux énergétiques ou l’acceptation d’une décote lors de la vente.
Dans cette situation, il est souvent pertinent de faire réaliser un audit énergétique ou un DPE conseil. Cette étude réalisée par un professionnel permet d’identifier précisément les travaux envisageables et d’évaluer leur impact potentiel sur l’amélioration de la note énergétique du logement.
Un marché parisien toujours actif
Malgré l’importance croissante des critères énergétiques, la demande pour les appartements parisiens reste soutenue, en particulier dans les quartiers centraux et familiaux.
Pour de nombreux expatriés, Paris demeure un point d’ancrage patrimonial et culturel important, que ce soit pour préparer un retour en France, acquérir un pied-à-terre ou conserver un investissement sur le long terme.
Dans ce contexte, la question n’est donc plus seulement de déterminer à quel prix vendre un bien, mais également d’analyser précisément sa situation énergétique et de préparer une stratégie de commercialisation adaptée.
Hugues de Poulpiquet Fondateur de Fairway Luxury Real Estate Spécialiste de la vente d’appartements résidentiels à Paris pour les Français de l’étranger et les investisseurs internationaux.
Pour étudier tout projet de vente ou d’achat, l’équipe Fairway est à votre disposition.
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