Investissements immobiliers en France : quels impacts fiscaux pour les expatriés ?

La France, avec son marché immobilier attractif et stable, demeure une destination prisée pour les investissements immobiliers, y compris pour les Français vivant à l’étranger. Cependant, les expatriés doivent faire face à des règles fiscales spécifiques, souvent complexes, qui influencent directement la rentabilité de leurs investissements. Surtout, ils demeurent tenus à des obligations déclaratives en France. Cet article fait le point sur les principaux impacts fiscaux à considérer.

Revenus locatifs : une fiscalité adaptée au non-résident

Sous réserve des dispositions des conventions fiscales bilatérales visant à éliminer les doubles impositions, les revenus générés par la location d’un bien immobilier situé en France sont imposables en France, même si le propriétaire est expatrié.

Les règles d’imposition varient cependant selon que la location est réalisée nue ou meublée. L’exercice de l’activité par l’intermédiaire d’une société (SCI ou SARL de famille par exemple) est également susceptible d’affecter le régime fiscal applicable aux revenus.

Enfin, le bénéfice imposable est susceptible d’être déterminé forfaitairement (régimes dits « micro ») ou au réel.

À retenir :

Barème d’imposition : Les revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec un taux minimum de 20 % pour les non-résidents. Toutefois, ce taux peut être ajusté si le contribuable peut prouver que son taux effectif d’imposition global est inférieur.
Prélèvements sociaux : Les prélèvements sociaux applicables aux non-résidents européens ont été réduits à 7,5 % tandis que les non-résidents hors UE demeurent soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Cotisations sociales : Dans certaines hypothèses, les non-résidents exerçant une activité de loueur en meublé professionnel en France peuvent être assujettis aux cotisations sociales en France.

Taxation des plus-values immobilières : un traitement spécifique pour les expatriés

Sous réserve des dispositions des conventions fiscales, lorsqu’un expatrié vend un bien immobilier situé en France, la plus-value réalisée est imposable en France. Cependant, plusieurs spécificités sont à prendre en compte :

Taux d’imposition : Les non-résidents sont soumis par principe à un prélèvement forfaitaire de 19 %, ainsi qu’à des prélèvements sociaux de 7,5 % (ou 17,2 % pour les non-résidents hors UE).
Exonération partielle ou totale : Les non-résidents bénéficient de l‘exonération pour durée de détention conduisant à une exonération totale en matière d’impôt sur le revenu après 22 ans, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Des exonérations spécifiques sont également prévues pour les expatriés comme par exemple en cas de cession de leur ancienne résidence principale.
Rôle du représentant fiscal : Les non-résidents doivent souvent désigner un représentant fiscal accrédité en cas de vente d’un bien, sauf si la valeur de cession est inférieure à 150 000 € ou s’ils résident dans l’Union européenne. Ce point ne doit pas être négligé dès lors qu’il représente un coût potentiellement important et qu’il peut conditionner l’enregistrement de la vente.

Là encore des règles particulières sont susceptibles de s’appliquer en cas de location meublée professionnelle.

IFI : L’Impôt sur la Fortune Immobilière

Pour rappel, sont concernés par l’IFI les non-résidents qui possèdent un patrimoine immobilier net imposable supérieur à 1,3 million d’euros.

Base imposable : Seuls les biens immobiliers situés en France sont pris en compte dans le calcul de l’IFI pour les non-résidents. Les investissements via des sociétés sont également pris en compte. Des règles particulières peuvent cependant s’appliquer selon la rédaction des conventions fiscales éventuellement applicables.
Déductions possibles : Les dettes liées à l’acquisition ou à l’entretien des biens sont par principe déductibles. On rappellera que des règles spécifiques s’appliquent dans certains cas (prêts in fine, comptes courants d’associés etc.)

Droits de donation et succession : des règles à maîtriser

Les expatriés doivent être attentifs aux droits de donation et de succession, qui peuvent s’appliquer en France selon la localisation des biens et la résidence fiscale des parties concernées :

Application des droits en France : Sous réserve des conventions fiscales, les biens immobiliers situés en France sont soumis aux droits de donation et de succession français, quelle que soit la résidence fiscale du donateur ou de l’héritier.
Barème progressif : Les taux varient en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire, allant de 5 % à 45 % pour les transmissions en ligne directe, et atteignant jusqu’à 60 % en l’absence de lien familial.
Abattements : Les expatriés peuvent bénéficier des mêmes abattements que les résidents (100 000 € pour une transmission parent-enfant, par exemple). Ces abattements se renouvellent tous les 15 ans.
Conventions fiscales : Certaines conventions bilatérales signées par la France prévoient des dispositions pour éviter la double imposition en matière de donation ou de succession (à noter que le réseau de conventions signées par la France est moins fourni en matière de droits de mutation qu’en matière d’IR). Il est essentiel de vérifier leur existence et leur contenu.

Obligations déclaratives : un point crucial

Les expatriés doivent respecter certaines obligations déclaratives pour éviter d’éventuelles sanctions fiscales mais également pour bénéficier de certains avantages :

Report de déficits : Même en cas de non-imposition, les revenus locatifs doivent être déclarés. A noter que les éventuels déficits constatés et dument déclarés sont reportables en avant.
Délai de prescription : Le respect des obligations déclaratives permet dans certains cas de réduire le délai de reprise de l’administration fiscale (la prescription est ainsi acquise plus rapidement)
Pénalités : Enfin, en cas de redressement, un contribuable à jour de ses obligations déclaratives se verra généralement appliquer des pénalités moins lourdes

Optimisation fiscale : conseils pratiques pour les expatriés

Pour minimiser l’impact fiscal et maximiser la rentabilité de leurs investissements immobiliers, les expatriés peuvent adopter plusieurs stratégies :

Optimiser le régime d’imposition des revenus locatifs (micro ou réel/location noue ou meublée) selon les situations
Optimiser la structure de détention (en direct ou via une société)
Profiter des conventions fiscales internationales : Les conventions fiscales signées entre la France et le pays de résidence de l’expatrié peuvent éviter une double imposition ou la limiter. Il est donc essentiel de les consulter.
Anticiper la transmission du patrimoine : Pour réduire le coût de sa succession, la meilleure stratégie consiste encore à l’anticiper en réalisant des donations de son vivant et en mettant en place certaines solutions offertes par le droit civil (SCI, démembrement de propriété, etc.).