Focus sur Paris, les Hauts-de-Seine et le littoral.
Après deux années d’ajustement, le marché immobilier français entre dans une phase d’équilibre lucide. Les prix se stabilisent, les acheteurs redeviennent exigeants et les vendeurs réalistes. Pour les expatriés français qui envisagent de vendre, d’investir ou de revenir à Paris, c’est le moment de préparer 2026, année où la détente durable des taux et le retour de la clientèle internationale devraient redonner de la fluidité au marché.
I. Paris et Hauts-de-Seine : un marché stabilisé mais sélectif
1. Paris : la stabilité cache une fracture de marché
Selon Challenges (octobre 2025), le prix moyen d’un appartement à Paris s’établit à 9 645 €/m², en légère hausse sur un an. Mais derrière cette moyenne, « les prix passent du simple au double selon les quartiers », souligne le journaliste Pierre Chevillard dans son enquête, où Hugues de Poulpiquet – parmi plusieurs professionnels du marché haut de gamme parisien – a notamment été interrogé sur la réalité des écarts observés entre adresses.
Sur le terrain, ces écarts sont flagrants :
· 1ᵉʳ arrondissement : autour de 11 800 €/m² pour les biens rénovés.
· 8ᵉ, 16ᵉ et 17ᵉ : entre 11 000 et 14 000 €/m² selon l’étage, la lumière et la vue.
· 19ᵉ : autour de 7 700 €/m², avec une clientèle plus locale.
Les quartiers familiaux du triangle Monceau/Villiers/Courcelles, mais aussi du centre et de la rive gauche – autour de Saint-Germain, du Luxembourg ou du Champ de Mars – demeurent des valeurs sûres du marché parisien. Leur rareté, la qualité architecturale des immeubles et la proximité d’écoles internationales ou bilingues en font des adresses privilégiées pour les Français de retour de l’étranger.
« Les moyennes n’expliquent plus rien. Aujourd’hui, la valeur d’un bien dépend d’une adresse, de sa lumière, de son plan et de son état », analyse Hugues de Poulpiquet.
Les acheteurs, désormais mieux informés, demandent plans, vidéos et rapports détaillés avant toute visite. Les vendeurs doivent quant à eux justifier chaque mètre carré, sur la base de données notariales et de comparables précis.
Le marché parisien devient ainsi un marché de précision : la méthode, la transparence et la présentation du bien priment désormais sur l’effet d’adresse.
2. Hauts-de-Seine : la continuité du haut de gamme parisien
Dans les Hauts-de-Seine, les valeurs restent stables, entre 9 000 et 13 000 €/m² dans les communes les plus recherchées : Neuilly, Levallois, Boulogne, Saint-Cloud, Garches.
Ces marchés prolongent naturellement les beaux quartiers parisiens : même clientèle, mêmes exigences, mais davantage d’espace et de calme.
Les biens familiaux rénovés, avec balcon ou terrasse, se vendent rapidement. Les appartements à rénover ou à la distribution imparfaite nécessitent un positionnement tarifaire réaliste.
La dynamique y est saine : les acheteurs reviennent, les taux se stabilisent et les vendeurs les mieux préparés – diagnostics, documents à jour, mise en valeur visuelle – bénéficient d’une vraie prime de confiance.
Pour les Français de l’étranger, ces secteurs constituent une alternative stratégique à Paris intra-muros, offrant à la fois stabilité patrimoniale, écoles reconnues et confort résidentiel.
3. 2026 : l’année de la réouverture du marché
Tout indique que 2025 restera une année de consolidation, avant un redémarrage plus franc en 2026. La baisse progressive des taux de crédit, la stabilisation du contexte fiscal et le retour des acquéreurs internationaux devraient redonner de la fluidité aux transactions.
Les vendeurs qui auront préparé leur mise en marché dès 2025 – prix documenté, communication premium, suivi digitalisé – seront les mieux placés pour capter cette reprise. Pour les acheteurs, c’est le moment d’identifier les biens rares et d’étudier les secteurs à potentiel avant la remontée des prix.
En somme, 2025 est une année de positionnement, 2026 sera une année d’action.
II. Littoral français : la stabilité par la rareté
1. Des prix élevés mais désormais contenus
Selon la FNAIM, le prix moyen dans les 517 stations balnéaires françaises s’élève à 4 578 €/m², contre 2 950 €/m² pour la moyenne nationale. Cette surcote de plus de 50 % s’explique par la rareté structurelle de l’offre et par la solidité d’une clientèle patrimoniale. Les marchés littoraux chics demeurent ainsi des valeurs refuges pour les Français expatriés.
2. Côte d’Azur : résilience et sélectivité
De Saint-Jean-Cap-Ferrat à Villefranche-sur-Mer, en passant par Saint-Tropez et le Cap d’Antibes, la demande internationale reste soutenue. Les prix s’étendent de 12 000 à 25 000 €/m², avec une forte corrélation entre la vue, l’adresse et la qualité des prestations. Les biens irréprochables trouvent encore preneur rapidement, souvent sans décote.
D’après PAP (juin 2025), Saint-Jean-Cap-Ferrat demeure la station la plus chère de France, avec un prix moyen de 14 260 €/m², devant Ramatuelle et Cap Ferret.
Les investisseurs expatriés y voient toujours un placement défensif : actif tangible, rare, à forte valeur de revente.
3. Atlantique : Biarritz, Cap Ferret et le nouvel équilibre basque
Sur la côte atlantique, les marchés de Biarritz, Guéthary et Saint-Jean-de-Luz affichent une stabilité à haut niveau : 9 000 à 13 000 €/m² selon la vue et la proximité de l’océan. Le Cap Ferret, lui, reste un micro-marché à part, autour de 12 000 €/m², soutenu par une offre limitée et une clientèle fidèle.
Ces secteurs ont absorbé la correction de 2023-2024 sans effondrement : la demande parisienne et expatriée s’est simplement concentrée sur les biens « parfaits » : emplacement, état, charme. Le marché basque reste rationnel, mais solide.
4. Bretagne et Normandie : l’élégance tranquille
La Bretagne Sud (Vannes, Carnac, La Trinité-sur-Mer, Quiberon) séduit par sa qualité de vie, ses ports et ses écoles, avec des prix entre 6 000 et 9 000 €/m². C’est une destination montante pour les familles de retour de l’étranger, à la recherche d’un ancrage stable et d’un climat tempéré.
Le trio Deauville-Trouville-Honfleur, en Normandie, reste une valeur sûre, entre 8 000 et 10 000 €/m², grâce à sa proximité avec Paris et à son marché fluide. La clientèle y est fidèle, souvent composée de cadres supérieurs et d’entrepreneurs franciliens.
5. Pour 2026 : anticiper avant la reprise
Le ralentissement observé en 2024-2025 n’a pas affecté le segment premium : il l’a rendu plus sélectif. Les biens situés en première ligne, avec cachet, jardin ou vue mer, conserveront leur valeur et profiteront du redémarrage attendu en 2026. Les expatriés qui s’y positionnent dès aujourd’hui peuvent encore négocier intelligemment, avant le retour des acquéreurs étrangers et l’effet post-taux.
Conclusion : 2025, l’année de la préparation
Qu’il s’agisse de Paris, des Hauts-de-Seine ou des grandes stations balnéaires, le marché immobilier français est entré dans une phase de réalisme. La réussite d’un projet ne dépend plus du hasard, mais de la méthode : analyse, précision et accompagnement professionnel. Les expatriés qui sauront se préparer dès maintenant, avis de valeur documenté, stratégie claire, dossier complet, seront les mieux placés pour saisir les opportunités de 2026.
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