Vous êtes expatrié(e)s et avez décidé de mettre en location votre logement (appartement ou pavillon). Lorsque vous aurez choisi votre locataire, il faudra alors sécuriser le versement des loyers. Nous partageons ici nos astuces pour que vous protégiez au mieux vos revenus locatifs.
Si plusieurs options s’offrent à vous, deux des plus classiques sont la mise en place d’un prélèvement bancaire pour le paiement des loyers et le versement d’un dépôt de garantie.
A ces possibilités s’ajoutent les garanties au contrat de location – l’assurance GLI (garantie loyers impayés), la garantie VISALE – ou encore la possibilité d’avoir une caution personne physique.
Commençons par le dépôt de garantie, de quoi s’agit-il ?
Le dépôt de garantie : c’est une somme à verser par le locataire lors de son entrée dans les lieux pour garantir le bon paiement des loyers et éventuellement compenser les dégradations immobilières lors de la restitution du logement. Son montant varie puisqu’ il est équivalent à 1 mois de loyer pour la location d’un logement nu et à 2 mois de loyer pour une location meublée. Le dépôt de garantie, prévu pour couvrir les arriérés locatifs, est utilisé en fin de location lors de la restitution des clés. Il permet de compenser les derniers loyers dus, les charges locatives, la consommation d’eau, la taxe des ordures ménagères, ainsi que les travaux non réalisés par le locataire sortant. Étant donné ses multiples fonctions, il est impératif d’exiger cette somme dès l’entrée du locataire.
Vous avez entendu parler de la Garantie VISALE mise en place par Action Logement mais qu’en est-il ?
La garantie VISALE : retenez bien que cette garantie proposée par Action Logement est gratuite et que vous pouvez en bénéficier au même titre que le locataire. Il s’agit d’un cautionnement d’une durée équivalente à celle du contrat de location et qui permet en cas d’impayés d’être pris en charge à hauteur de 36 mensualités impayées sans franchise ni carence dès que la déclaration de l’impayé est faite dans le mois de la constatation du manquement. Cette garantie couvre également les dégradations immobilières jusqu’à 2 mois de loyer.
Si vous optez pour une mise en location par une agence immobilière, cette dernière sera à même de vous proposer une assurance GLI – quelle en est l’utilité ?
L’assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) : est un contrat proposé par les agences immobilières. Elle permet aux propriétaires de bénéficier d’une assurance couvrant les loyers impayés et les dégradations immobilières pendant toute la durée du bail. Les frais, déductibles des revenus fonciers, varient entre 2% et 3% TTC des sommes facturées. Cependant, tous les locataires n’y sont pas éligibles ; ils doivent avoir des revenus équivalents à au moins 2,7 fois le montant du loyer. Cette assurance ne peut pas être cumulée avec d’autres garanties comme VISALE ou une caution personne physique. Opter pour cette assurance sécurise la location, mais si ce n’est pas possible, la caution personne physique reste une option classique.
Avoir une caution personne physique – fausse ou bonne idée ?
Le garant physique : En cas de non-souscription à l’assurance GLI et si les locataires ne sont pas éligibles à la Garantie VISALE, l’option du garant personne physique reste possible. Cela permet au locataire de proposer un membre de sa famille avec des revenus suffisants, soit 3 fois le montant du loyer, pour garantir le paiement en cas de difficultés. Le garant signe un acte de cautionnement et reçoit une copie du bail.
En complément de toutes ces possibilités, il est fortement recommandé de mettre en place un prélèvement automatique pour le paiement des loyers auprès de son locataire. Et si légalement il n’est pas possible d’imposer un unique moyen de paiement, on peut toutefois choisir son locataire en fonction de ce critère.
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Rose-Hélène MIEL
Directrice de l’agence OneGest
Spécialiste de la gestion locative / 01.88.60.30.30
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