Vous avez trouvé la perle rare, votre futur pied à terre en France, vous avez reçu une offre d’achat pour votre bien immobilier en France. Confiné, peut-on signer la promesse de vente ou l’acte de vente, obtenir le financement bancaire nécessaire à l’acquisition, ou encore déménager ? Autant de questions auxquelles législateur et professionnels de l’immobilier ont tenté de répondre.
La situation sanitaire actuelle a contraint la majeure partie des Etats à limiter les déplacements de leur population.
Dans ces conditions, l’activité économique se trouve nécessairement impactée, tant dans le secteur privé qu’au sein de l’administration.
Nombre de services publics (mairies, services de publicité foncière, centre des impôts) et d’opérateurs privés (diagnostiqueurs, agents immobiliers, établissements bancaires, notaires, sociétés de déménagement) ont dû revoir leur organisation pour s’adapter à ces restrictions de déplacement. Lorsque cela est possible, ces maillons de la chaine immobilière assurent toutefois leur mission, à distance ou en intégrant les gestes barrières à leur activité.
Cette période inédite impose d’établir un équilibre nouveau entre protection des parties, notamment pour tenir compte des ralentissements dans le traitement des dossiers de financement, et préservation de l’activité des différents secteurs de l’immobilier.
Dans ce cadre, le gouvernement français est intervenu par voie d’ordonnances, conformément à la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, pour aménager certains délais légaux, tandis que les délais contractuels peuvent faire l’objet d’aménagements conventionnels.
Il résulte ainsi de l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 venant modifier certaines dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 que :
– les délais l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou encore déclaration préalable) n’ayant pas expiré le 12 mars 2020 sont suspendus et reprendront leur cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire
– les délais relatifs aux procédures de préemption qui n’ont pas expiré le 12 mars 2020 sont également suspendus dans les mêmes conditions, pour la durée restant à courir à compter du 12 mars 2020
– le point de départ de ces délais qui auraient dû commencer à courir entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci.
En revanche, les délais de rétractation (et réflexion en l’absence de promesse préalable) « SRU » sont expressément exclus du champ du report des délais organisé par ces ordonnances, et ce tant pour les délais ouverts et non expirés au 12 mars 2020 que pour les délais ouverts entre le 12 mars 2020 et la fin de la cessation de l’état d’urgence sanitaire.
La Chancellerie estime également que la condition suspensive de prêt « Scrivener » n’est pas incluse dans les mécanismes de report ou suspension des délais.
De la même manière, les délais des promesses de vente en cours pendant la période d’état d’urgence sanitaire sont exclus des mécanismes de report et suspension de délais organisés par les ordonnances.
Pour autant, l’adaptation conventionnelle de ces délais est possible mais elle doit faire l’objet d’un accord négocié entre les parties. Tant le notaire que l’agent immobilier jouent alors un rôle crucial en accompagnant vendeur et acquéreur dans la négociation d’avenants destinés à maintenir leurs accords en les adaptant dans le temps, négociation qui devra être menée de bonne foi.
Dans cette période, la signature des actes a été rendue possible par l’adaptation de la pratique notariale au confinement généralisé.
- Les notaires ont ainsi été autorisés, par le décret n°2020-395, à recevoir les actes notariés avec comparution à distance des parties.
- Les notaires offrent également la possibilité aux parties de signer par voie électronique des actes sous seing privé (compromis, procuration, avenant).
Ces solutions innovantes, justifiées par une situation exceptionnelle, permettent d’accompagner les clients dans cette période difficile.
Reste que, si l’acte de vente peut être signé, le déménagement sera rendu difficile dans cette période, nombre de sociétés ayant suspendu leur activité en ne maintenant que les prestations rendues nécessaires par l’urgence.
De même, le démarrage des travaux à réaliser pourra être repoussé mais, pour maintenir une activité et répondre à la demande, les professionnels de la construction ont été autorisé à reprendre leur activité, sous réserve de respecter les mesures barrière et une distanciation sociale pour faire obstacle à la propagation du virus.
Par Maîtres Céline Galy-Carcenac (c.galy-carcenac@cheuvreux.fr) et Eric Cleva (e.cleva@cheuvreux.fr), notaires à l’étude Cheuvreux.
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