[Vie pratique] Quels recours en cas de loyers impayés ?

[Vie pratique] Quels recours en cas de loyers impayés ?

La gestion à distance d’un investissement locatif n’est pas toujours simple. Si le taux de loyers impayés varie aux alentours de 3 % dans le parc locatif privé en France, il peut mettre en péril l’équilibre financier de votre investissement. Alors comment réagir et résoudre ce litige dans les meilleures conditions.

La procédure à suivre en cas non-paiement du loyer

Votre locataire n’a pas réglé son loyer à la date définie par le bail, s’il ne faut pas penser au pire, il faut néanmoins réagir dès que vous le constatez, une simple relance peut souvent être suffisante.

La relance dés que vous constatez le non-paiement du loyer

Dans un premier temps, faites parvenir à votre locataire une relance de paiement. Contactez-le pour tenter de résoudre la situation à l’amiable. S’il s’agit d’un problème financier temporaire, vous pouvez lui proposer d’étaler le paiement de son loyer. On parle alors de plan d’apurement.

La mise en demeure de payer au-delà de 15 jours de retard

Sans réponse à vos tentatives de résolution de ce conflit à l’amiable, l’étape suivante consiste à lui adresser une mise en demeure de payer :
• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
• Soit par voie d’huissier.
Bon à savoir 
Vous gérez vous-même votre bien immobilier, vous devez effectuer ces démarches. Vous avez confié la gestion locative à un professionnel : ce sera donc lui qui devra approcher le locataire dès le premier retard de paiement.

Et après ?

Attention ! La relance et la mise en demeure sont deux étapes obligatoires. Dans le cas contraire, si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI) votre assureur GLI peut refuser de prendre en charge l’impayé.
Si votre bien est géré par un professionnel, votre gestionnaire lancera les démarches nécessaires avant de mettre en œuvre la GLI.

La caution ou la GLI pour obtenir le paiement des loyers

  • Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés ou la garantie Visale, contactez votre assureur qui prendra le relais pour effectuer la suite des démarches.
  • Si vous avez demandé une caution solidaire dans le contrat de location. Informez le garant du non- paiement et demandez-lui le règlement des loyers et charges dus.
Bon à savoir : Vous ne pouvez pas souscrire à une assurance GLI et demander une caution.

Prévenir la Caisse d’Allocations Familiales

Certains locataires disposent d’une aide au logement. Dans ce cas, vous devez signaler le non-paiement du loyer à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou à la Caisse de la Mutualité Sociale Agricole (CMSA) par courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR).
Une procédure sera alors mise en œuvre pour suspendre les versements de l’aide au locataire.
Bon à savoir : la CAF considère qu’il y a un impayé lorsque la dette du locataire dépasse deux fois le montant du loyer mensuel hors charges.

Comment demander la résiliation du bail ?

Il existe dans la plupart des contrats, une clause qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-respect des échéances de paiement du loyer et des charges.
Comment ça marche ?
• Adressez-vous au tribunal d’instance ou de proximité
• Un huissier de justice enverra au locataire un commandement de payer précisant le montant des sommes dues.
Le locataire (ou la caution) dispose alors d’un délai de deux mois pour effectuer le paiement. S’il le fait, le litige est résolu et il est en droit de rester dans le logement.
Si la dette n’est pas réglée au-delà de deux mois
Vous devez saisir le tribunal d’instance. La procédure est longue… A partir du premier incident de paiement, la procédure totale pour obtenir un jugement d’expulsion dure entre 6 et 14 mois.
1 – Entre deux à six mois après l’assignation, vous passez devant le juge.
2 – Le tribunal rend sa décision sous un délai d’un mois. Il peut accorder au locataire un délai supplémentaire (maximum trois ans). Sinon, il peut décider de résilier le bail et prononcer l’expulsion du locataire.
3 – Si le juge prononce l’expulsion du locataire, l’huissier émet un commandement de quitter les lieux.
Le locataire a ensuite deux mois pour libérer les lieux. En cas de refus, une nouvelle tentative d’expulsion sera demandée par l’huissier à la préfecture et la procédure pourra encore durer plusieurs mois.

La fausse bonne idée

La procédure d’expulsion doit impérativement être menée par un huissier de justice habilité, avec l’appui éventuel des forces de l’ordre. Si vous tentiez de récupérer votre bien immobilier par vos propres moyens, vous seriez passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende (loi ALUR).

Pour éviter les loyers impayés, Garantie Loyers Impayés (GLI) : la solution sérénité

Même si vous sélectionnez avec beaucoup de soin vos locataires, nul n’est à l’abri d’un changement de situation ( perte de revenu, perte de son travail, divorce…) En cas de loyers impayés, la procédure d’expulsion peut être particulièrement longue et très onéreuse et l’assurance loyers impayés est une bonne option
La GLI de Kaliz, garantit les impayés de loyer jusqu’à 90 000 € ! De plus, la gestion du contentieux et le paiement des frais de justice sont pris en charge par Kaliz.
Ne laissez pas la menace des loyers impayés planer sur votre investissement locatif. Renseignez-vous vite sur les offres de gestion locative et l’option Garantie Loyers Impayés de Kaliz !
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